前言
退租後清潔費該怎麼收才合法？你有沒有想過，把房子租出去之後，最怕的不是租金收得少，而是收回來的房子已經面目全非？
最近常看到新聞在講「租屋蟑螂」，房客欠租、破壞房屋、退租後留下滿屋子的垃圾跟蟑螂，房東心力交瘁還求償無門。說真的，看多了這種新聞，會讓人對出租這件事有點卻步。但其實，法律不是只保護房客，房東的權益，只要方法對了，一樣可以顧得穩穩的。
什麼是「回復原狀」？房東常誤會的第一件事
什麼是回復原狀？依民法第432條，承租人本來就負有以善良管理人注意義務保管房屋的責任，但若是依照約定用法或房屋本身性質正常使用所產生的變化，並不算違反這個義務。換句話說，回復原狀不是要房客把房子恢復成入住第一天那樣全新。
這是很多房東最容易搞錯的地方。房子住了三年，牆壁自然泛黃、木地板有點使用痕跡，這些通常被視為「自然耗損」，房東不宜直接拿這個理由扣押金。但如果是房客惡意破壞，比如牆壁亂塗鴉、寵物咬爛沙發、地板被拖出深刻刮痕，這種「人為損壞」就完全是另一回事了，房客通常需要負責修復或賠償。民法第213條規定損害賠償原則上是回復到損害發生前的狀態，如果不能回復或回復顯有困難，第215條則規定可以改用金錢賠償——這也是為什麼「折舊」在計算賠償金額時很重要，不能拿舊物件要求全新賠償。
搞懂這條界線，你才知道哪些能收、哪些不能收。
退租清潔費能扣多少？押金扣抵常見4種情況
很多房東以為押金就是萬用清潔基金，退租隨便扣一筆都合法，這其實是誤會。實務上，房東常見可以主張從押金扣抵的情況，大致有以下幾類：
第一，房客故意或過失造成房屋毀損，需要賠償。
第二，房客違約提前退租，衍生的違約金。
第三，租約結束後未完成返還、未配合點交，或仍有戶籍、公司登記等應遷出事項未處理，導致房東產生後續損害或費用。
第四，房客退租後留下垃圾或雜物，房東代為清運所產生的實際費用。
原則上，房東不能把一般日常打掃，或為了迎接下一位房客所做的全室整理成本，直接轉嫁給前一位房客。真正能主張扣抵的，通常要能連結到房客未善盡保管義務、人為損壞、欠繳費用、違約金，或退租後遺留物品所產生的實際處理費用。
真實案例：房東倒賠7萬元，問題出在哪
台中一名房東就親身遇過這種噩夢。房客入住11個月後終於交還房子，結果代管公司進去驗收，發現屋內堆滿垃圾、菸蒂，冰箱裡的食物爛到長蛆，浴室磁磚還有燒焦痕跡，跟交屋時乾淨的樣子完全判若兩屋。房東花了14萬元才把房子恢復到基本能住的狀態，扣掉押金後，還有超過7萬元的損失收不回來（資料來源：ETtoday房產雲〈「租屋蟑螂」再現 屋主倒貼7萬崩潰：冰箱都是蛆！〉，2025年8月19日）。
這個案例點出一個殘酷的事實：光靠押金，很多時候根本補不了大洞。而房東能不能順利求償，關鍵往往不在「房子有多慘」，而在「有沒有留下夠強的證據」。
新手房東自保3招，從一開始就顧好
根據勝翰的經驗，房東的自保，關鍵是在「事前」把功夫做足，而不是等出事了才想辦法。有三個重點：
第一步，點交當下拍照存證。入住那天，把每個角落都拍下來，牆面、地板、家電現況都留紀錄，最好加上時間戳記傳給房客確認。這是未來判斷「這個刮痕是本來就有，還是退租才出現」最有力的證據。
第二步，合約寫清楚特約條款。像是寵物飼養要不要負擔專業清潔、消耗品由誰負責更換、提前解約違約金怎麼算，這些寫進合約裡，能省掉退租時大半的爭執。
第三步，遇到極端髒亂，找有統編、可開立收據或報價明細的清潔公司處理。比起自己動手清，找正式的清潔公司留下報價單、收據、施工前後照片，這份第三方紀錄，會是你將來主張損害賠償最有力的武器。
我在接觸房東與租賃服務的過程中，越來越能理解一件事：房客權益很重要，但房東的資產與心血，也一樣需要被制度保護。合法、有憑有據地保障自己，不是苛刻，是對雙方都公平的做法。
常見問題 FAQ
A：原則上不行。牆壁自然泛黃通常屬於正常使用耗損，不能直接以此扣押金。即使合約有特別約定，也要看約定內容是否合理、是否屬於房客非正常使用造成的髒污或損壞，不能一律把重新粉刷成本轉嫁給房客。
A：可以，但前提是費用要合理，而且最好先拍照存證、通知房客確認，再保留清運或清潔單據。如果只是一般入住後的自然髒污，房東不宜直接扣押金；如果是留下垃圾、廢棄物、嚴重髒亂或非正常使用造成的清潔支出，就比較有主張空間。
A：不建議。只要房客人沒實際搬走，房子在法律上仍屬於房客的居住空間，房東擅自進入可能觸法，一定要透過合法程序處理，必要時諮詢律師。
A：可以向房客請求給付差額。如果修繕或清潔費用超過押金金額，房東有權另外提告求償不足的部分，但一定要有清楚的費用單據佐證。
A：從一開始的房客篩選跟合約條款就要做足功課。搭配詳細的點交紀錄跟拍照存證，是預防與應對的第一道防線。
結語
租屋這件事，房東房客本來就該站在互信的基礎上。但互信不代表房東要單方面吃虧，把該做的紀錄、該簽的條款都準備好，遇到問題時才不會求償無門。
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注意：本文為租賃實務與法規資訊整理，實際個案仍需依契約內容、現場證據、雙方往來紀錄及法院判斷為準。如已發生重大欠租、占用、毀損或暴力衝突，建議同步諮詢律師或向地方政府租賃爭議調處管道尋求協助。
【資料來源】
- 法務部全國法規資料庫：民法第431條、第432條、第213條、第215條、租賃住宅市場發展及管理條例第7條、第12條
- ETtoday房產雲〈「租屋蟑螂」再現 屋主倒貼7萬崩潰：冰箱都是蛆！〉，2025年8月19日
- 聯合新聞網／房仲阿濱〈不只欠租還動手打人！房仲揭超惡劣「租屋蟑螂」行徑、2重點防欠租〉，2026年4月22日
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