很多新莊房東、多屋族屋主，最近都在問我同一件事：

「社會住宅包租代管真的有比較省稅嗎？囤房稅2.0上路之後，我的稅單是不是會變很重？」

如果你名下有好幾間不是自住的房子，答案很可能是：真的會有感。

因為房屋稅2.0不是只看你單一縣市有幾間，而是會把你全國名下的非自住房屋一起算。房子越多，稅率就越高。

這時候，很多房東就會開始聽到「社宅包租代管」這個方法。好像可以省稅、有人幫忙管理房子，又能降低出租上的麻煩，看起來很香。

但在簽下去之前，有一件事一定要先想清楚：現在省到的稅，會不會變成未來賣房時多繳的稅？

這篇就用房東聽得懂的方式，帶你看懂社會住宅包租代管的稅務優惠，以及多屋族最容易忽略的賣房稅務地雷。

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一般包租代管 vs 社會住宅包租代管，差在哪？

市面上「包租代管」這個詞常常被混著用，但對稅務來說，差很多。

一般包租代管，白話來說，就是你請民間業者幫你找房客、收租金、處理修繕和租務問題。

這比較像是「幫你管理出租房子」，但它不等於政府推動的社會住宅包租代管。

所以不是只要找人代管，房屋稅就會自動變成1.2%。

稅務上要看你是不是符合政府認定的社會住宅包租代管，或公益出租使用條件。

一般出租如果有依法申報租賃所得，房屋稅可能適用出租使用的較低稅率，例如1.5%到2.4%。但通常不會直接享有社會住宅相關的1.2%優惠級距。

真正能享有社宅相關稅務優惠的，不是隨便找一般代管公司簽約，而是加入政府合作的社會住宅包租代管計畫，或符合公益出租使用條件。

社宅包租代管又分成「包租」與「代管」兩種：

• 包租，通常是業者先向房東承租，再轉租給符合資格的承租戶。
• 代管，則是由業者協助媒合房客，並幫房東處理租務管理。

那什麼是公益出租人？

簡單講，不是房東自己說「我這間是公益出租」就算。

通常是你的房客有申請租金補貼，而且補貼審核通過後，系統認定這間房子符合條件，房東才會成為公益出租人。

這類房東報稅時的申報代號是74G；社會住宅包租代管則不同，包租是51R，代管是74S。

兩者都有稅務優惠，但不是同一個身分，申報代號也不同，不能全部混在一起。

不過實際是否符合公益出租人資格，仍要以租金補貼審核結果與主管機關認定為準。

目前社會住宅包租代管已進入第5期計畫，政府也鼓勵穩定租期，例如包租案簽訂3年，代管案也可一次簽訂3年租期。

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社會住宅包租代管稅務優惠有哪些？

先講多屋族最有感的房屋稅。

房屋稅2.0上路後，非自住住家用房屋改採全國歸戶、全數累進。

簡單講，就是不只看你在新北有幾間，也會把你全國名下的非自住房屋一起算。

戶數越多，稅率越高。

以新北市為例，其他非自住房屋會依全國應稅房屋戶數分級課徵：2戶以內每戶3.2%、3至4戶每戶3.8%、5至6戶每戶4.2%、7戶以上每戶4.8%。

但這裡要注意，不是「名下有多戶就一定套最高稅率」，實際仍要看你名下全國歸戶後的總戶數、房屋使用情形，以及地方稅捐機關核定結果。

那加入社會住宅包租代管，到底差在哪？

最直接的就是房屋稅。

一般多屋族的非自住房屋，稅率可能會一路往上跑；但如果房屋符合社會住宅包租代管或公益出租使用條件，房屋稅可以按1.2%課徵。

對名下房子比較多的房東來說，這個差距不是一點點而已。

以新北市來說，社會住宅包租代管除了房屋稅可減徵為1.2%，地價稅也可減徵80%，等於比照自用住宅用地稅率千分之2課徵。

如果是公益出租人的土地，也可按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

但實際能省多少，還是要看你的土地持分、公告地價、房屋現值，以及最後稅捐機關怎麼核定。

租金所得稅也有差。

如果是透過政府合作的社會住宅包租代管業者辦理，每屋每月最高有15,000元租金收入免稅額。

超過的部分，如果沒有拿出實際費用憑證，還可以用60%必要費用率計算。

白話講，就是先扣掉免稅額，剩下的租金收入再打四折進所得裡面算。

所以很多房東實際算完會發現，租金所得稅沒有想像中那麼重。

但報稅時代號要分清楚：

包租是51R，代管是74S，公益出租人是74G，不要全部混在一起。

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但真正的大魔王，是未來賣房子的時候

前面講的，都是你「持有房子期間」可以省的稅。

但房東真正要小心的，是未來如果要賣房子，會不會因此少掉房地合一稅的自住優惠。

房地合一稅的自住優惠，不是你說這間是自住就可以用。

如果要適用400萬元免稅額，以及超過部分10%的優惠稅率，必須符合幾個條件：

• 第一，本人、配偶或未成年子女有設籍。
• 第二，有居住事實。
• 第三，持有並實際居住連續滿6年。
• 第四，交易前6年內不能出租、不能營業、不能執行業務使用。

這裡很多人會誤會。

所謂「交易前6年內沒有出租」，不是你今天簽社宅，然後心裡想著：「那我6年後賣就好。」

真正看的，是你未來賣房那一天，往前回推6年。

只要那6年裡面有出租紀錄，就可能卡到自住優惠。

所以如果這間房未來有可能要賣、要換屋、要給小孩自住，或你本來就想保留房地合一稅自住優惠，那加入社會住宅包租代管前，就不能只看現在省多少房屋稅，一定要把未來賣房的稅一起算進去。

如果不符合自住優惠，出售時就會回到房地合一稅的一般課稅邏輯，依課稅所得與持有期間適用不同稅率。

這時候差距就不一定只是幾千、幾萬塊而已。

不只房地合一稅，土地增值稅也要一起看。

如果你賣房時想用自用住宅用地的土地增值稅10%優惠稅率，或想申請重購退稅，就要注意出售前一年內有沒有出租。

只要出售前一年內曾經出租或營業使用，就可能影響資格。

而這裡的出租，不只一般出租，也包含公益出租和社會住宅包租代管。

根據勝翰的實務觀察，很多屋主一開始只看到房屋稅、地價稅變低，卻沒有把未來賣房的時間點一起算進去。

但稅務最麻煩的地方就是這樣：

現在省的是每年的持有稅，未來可能影響的是賣房時一大筆交易稅。

所以這筆帳一定要在簽約前先算，不要等到要賣房時才發現優惠用不了。

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哪些房東適合加入社會住宅包租代管？

不是所有多屋族都適合加入社會住宅包租代管。

關鍵不是眼前能省多少錢，而是你未來打算怎麼處理這間房子。

如果你符合以下情況，社會住宅包租代管就很值得評估：

• 這間房短中期沒有要賣、換屋，或改回自住的計畫
• 名下非自住房屋比較多，房屋稅2.0已經讓持有成本變重
• 你可以接受未來如果要主張自住優惠，可能需要重新累積設籍、實際居住、交易前6年無出租等條件
• 你想把房子長期穩定出租，而不是短期賣掉獲利

反過來，如果你這一兩年內就有換屋、賣屋，或子女要收回自住的計畫，加入前務必先把房地合一稅、土地增值稅可能的差額算一遍，再決定要不要簽約。

社會住宅包租代管不是不能做。

它對很多多屋族房東來說，確實是一個合法、有效、也相對穩定的節稅工具。

但前提是，你不能只看現在省多少稅，也要看未來賣房時會不會卡到優惠。

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社會住宅包租代管常見問題

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結語

想知道你的房子適不適合加入社會住宅包租代管？

或是你也擔心，現在省了房屋稅，未來賣房反而多繳一大筆？

歡迎直接加我 LINE 聊聊。

不用一開始就準備一堆資料，先跟我說你名下大概有幾間房、目前有沒有出租、未來有沒有打算賣，我就可以先幫你抓大方向。

社會住宅包租代管不是不能做，而是要先評估清楚再做。尤其多屋族房東，不只要看現在省多少房屋稅，也要看未來賣房時，房地合一稅和土地增值稅會不會受到影響。

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【數據來源】

• 財政部，房屋稅2.0稅制介紹
• 財政部，房地合一稅自住房地400萬元免稅額規定
• 財政部，房地合一稅制設計說明
• 內政部國土管理署，社會住宅包租代管與公益出租人報稅說明
• 內政部國土管理署，社會住宅包租代管第5期計畫說明
• 新北市興辦社會住宅與公益出租人出租房屋優惠地價稅及房屋稅自治條例
• 財政部稅務入口網，土地增值稅自用住宅用地與重購退稅節稅說明
• 土地稅法第34條、第35條
• 新北市政府稅捐稽徵處，房屋稅差別稅率2.0問答